خلع ید از سرقفلی مشاعی

خلع ید از سرقفلی مشاعی یکی از انواع خلع ید است و هنگامی مطرح میشود که یکی از شرکاء مغازه را بدون اجازه دیگر شرکا تصرف کند.

در این مقاله رای صادر شده از سوی دادگاه و تحیل آن توسط وکیل پایه 1 دادگستری محمد موسوی مقدم را در این باره مطالعه خواهیم کرد.

نقد رای خلع ید از سرقفلی مشاعی

موضوع:‌ خلع ید از سرقفلی مشاعی

طرح موضوع: خواهان به عنوان مالک مشاعی چهاردانگ مشاع از شش دانگ سرقفلی یک باب مغازه، در پی تصرف مغازه توسط شریکی که مالک دو دانگ مشاع سرقفلی می باشد، اقدام به طرح دعوای خلع ید نمود. دادگاه بدوی در دادنامه اصداری استدلال کرده است که چون خوانده مالک مشاعی سرقفلی مغازه می باشد لذا تصرفات وی در ملک موضوع دعوا غاصبانه محسوب نمی شود:

رای بدوی دادگاه

در خصوص دادخواست آقای م . ط به طرفیت آقای ع . ه . ب به خواسته خلع ید از چهاردانگ از شش دانگ سرقفلی یک باب مغازه جزو پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش 10 تهران و مطالبه خسارات دادرسی، نظر به این که خوانده خود دارای سرقفلی ملک موصوف به میزان دو دانگ مشاع از شش دانگ بوده تصرفات وی عدوانی و بدون اذن و مجوز نبوده لذا دادگاه دعوای مطروحه را وارد ندانسته و به استناد ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می دارد…

رییس شعبه 133 دادگاه حقوقی تهران – دالوندی

اما این رای و این استدلال کاملاً نادرست و مغایر موازین قانونی است زیرا:

از آنجا که عدوانی بودن تصرفات خوانده یکی از ارکان اساسی تحقق غصب و دعوای خلع ید است و چون در این دعوا خوانده خود یکی از مالکان مشاعی سرقفلی بوده است از این رو مجاز به تصرف در مال خود بوده در نتیجه تصرفات وی غاصبانه محسوب نمی شود. اما:

1.با فرض مالکیت مشاعی خوانده بر سرقفلی ملک موضوع دعوا، اصولاً شریک مال مشاعی بدون اذن سایر شرکاء حق مداخله در مال مشاعی را ندارد. به موجب ماده 576 قانون مدنی:« طرز اداره کردن اموال مشترک تابع تشریفات مقرره بین شرکاء خواهد بود». و در صورتی که شریکی بدون اذن سایر شرکاء اقدام به تصرف مال ولو به مسزان سهم خود نماید، ید او غاصبانه و مستوجب ضمان خواهد بود. ماده 582 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد:«شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است». و دقیقاً به همین دلیل است که ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مقرر داشته است:« در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود، ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است».

در نتیجه اگر شریکی بدون اذن شریک یا شرکای دیگر اقدام به تصرف هر جزیی از مال مشاع ولو به میزان سهم مالکانه خود نماید، غاصب محسوب شده و دعوای خلع ید علیه وی قابلیت استماع دارد.

از این رای تجدیدنظرخواهی شد. دادگاه تجدیدنظر به شرح زیر مبادرت به صدور رای نمود:

شماره دادنامه: 9309980229300535 – 16/01/1394

رای دادگاه تجدیدنظر

تجدیدنظرخواهی آقای م . ط با وکالت آقای ب. م به طرفیت آقای ع . ه . ب نسبت به دادنامه شماره 747 – 23/09/1393 صادره از شعبه 33 دادگاه عمومی حقوقی تهران مشتمل بر صدور حکم به بطلان دعوی مشارالیه مبنی بر خلع ید از چهاردانگ از شش دانگ سرقفلی یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی … فرعی از …وارد و موجه نیست زیرا خلع ید از منافع مورد اجاره یا سرقفلی مغازه هیچ توجیه حقوقی ندارد و رای وحدت رویه 672 – 01/10/1393 هیات عمومی دیوان عالی کشور ناظر بر خلع ید از عین می باشد بدیهی است چون تجدیدنظرخواه علاوه بر مالکیت مشاعی از عین مالک چهاردانگ سرقفلی نیز می باشد و تجدیدنظرخوانده نیز طی لایحه دفاعیه موافقت خود را با استقرار (وضع یا تسلیط ید)‌تجدیدنظرخواه اعلام نموده است. بنابراین دعوی بدین کیفیت قابلیت استماع نداشته این دادگاه با تلقی آن به قرار رد دعوی مستنداً به مواد 535 و 403 قانون آیین دادرسی مدنی آن را تایید می نمتید. این رای قطعی است.

رییس و مستشار شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

قاسم توکلی – رمضان

رای دادگاه تجدیدنظر نیز با موازین قانونی انطباق ندارد و به شرح زیر قابل نقد است:

1.ماده 308 قانون مدنی در مقام تعریف غصب بیان می دارد:« غصب استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است». ملاحظه می شود که در این ماده قانونگذار موضوع غصب را صراحتاً «حق» و « مال» اعلام کرده است. در حالی که واژه های حق و مال اطلاق داشته و تمامی حقوق و اموال را شامل می شوند.

بی تردید حق سرقفلی یا مالکیت بر منافع اموال جزء حقوق مالی محسوب شده و مشمول عنوان غصب هستند.

2.اداره حقوق قوه قضاییه در نظریه شماره 988/7 مورخ 03/03/1377 بیان داشته است:« با توجه به مواد 488،489،308 و 29 قانون مدنی، مستاجر که مالک منافع مورد اجاره است اگر ثالثی مورد اجاره را از ید او خارج و عدواناً تصرف نماید، می تواند علیه او طرح دعوای خلع ید غاصبانه مطرح نماید و موضوع ارتباطی به قبض و اقباض مورد اجاره ندارد، همین که وجود رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع ملک احراز گردد، دادگاه می تواند (به دعوای مطروحه ) رسیدگی کند».

4.رای وحدت رویه شماره 672 دیوان عالی کشور هیچ دلالتی بر قابل استماع بودن دعوای خلع ید مطروحه از سوی مالک عین مال ندارد به ویژه این که:

اولاً: قانونگذار در ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت کلیه معاملات راجع به منافع املاک را هم ضروری دانسته است.

ثانیاً: ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سالهای 1356،1362 و 1376 همگی انتقال منافع املاک به تنظیم سند رسمی را به رسمیت شناخته اند.

5- اگر دعوای خلع ید مشاعی سرقفلی علیه شریک غاصب را قابل استماع ندانیم موجی می شود که حقوق شهروندان بسیاری تضییع گردد و نظم حقوقی موجود در روابط شرکای سرقفلی زایل خواهد شد. و هر شخص شیادی می تواند اقدام به غصب تمام مغازه ای نماید که در آن مالکیت مشاعی بر سرقفلی دارد بدون این که داد شرکای مظلوم او دادرسی داشته باشد.

رای دادگاه علاوه بر این که باید مطابق با موازین قانونی باشد باید از منطق و عقلانیت نیز پیروی کند. لذا حتی اگر نصی دایر بر ممنوعیت استماع چنین دعوایی وجود می داشت به سبب آثار زیانبار بسیار عدم استماع چنین دعوای ایی دادگاه مکلف بود تا نص را به گونه ای تفسیر نماید تا با پذیرش دعوا، مانع از بروز هرج و مرج در روابط شرکاء گردد.

با تشکر

موسسه حقوق امروز

بهترین عرضه کننده خدمات حقوقی آنلاین در کشور