” ابطال معامله و استرداد ثمن “
وقتی عقد بیع ابطال میشود، چون بیع فاسد اثری در تملک ندارد لذا وضعیت دو طرف معامله باید به زمان قبل از انجام معامله برگردد. در نتیجه مبیع بی کم و کاست به فروشنده و ثمن هم بی کم و کاست به خریدار مسترد شود.
مطالبه ثمن به نرخ روز
حال این پرسش پیش می‌آید که با توجه به وجود تورم سرسام آور و کاهش ارزش پول، آیا خریدار باید فقط اصل پول پرداختی به عنوان ثمن را از فروشنده مسترد کند یا میتواند مازاد بر آن تا حدی که ارزش پولش حفظ شود از فروشنده دریافت کند؟
نظر اداره حقوقی قوه قضاییه
اداره حقوقی قوه قضاییه در پاسخ به این پرسش که «یک قطعه باغ به با قرارداد عادی و کاربری باغ شهر فروخته میشود. و خریدار بعداً متوجه میشود که باغ موصوف فاقد کاربری مجاز بوده و بدون مقررات قانونی تقسیم و فروخته شده است؛ لذا دعوای بطلان قرارداد را مطرح و دادگاه وفق ماده ۳۶۵ قانون مدنی حکم بربطلان قرارداد صادر میکند.
خریدار ثمن و خسارت وارده را مطالبه کرده و مدعی است پس از سپری شدن سه سال از تاریخ معامله، ثمن پرداختی با کاهش ارزش مواجه شده است.
- آیا دادگاه میتواند با وحدت ملاك از رأی وحدت رویه شماره ۱۵۷۳۳/۷/۱۳۹۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور با قیمت به روز و منطقه‌ای ملک با جلب نظر کارشناسی حکم صادر کند؟
- آیا دادگاه میتواند ثمن معامله را بالحاظ شاخص اعلامی بانک مرکزی در تاریخ عقد بیع به عنوان خسارت ملاك عمل قراردهد؟
- آیا دادگاه صرفاً فروشنده را باید به ثمن دریافتی محکوم کند؟
ابطال معامله و استرداد ثمن
در نظریه شماره ۷/۱۴۰۰/۴۶۶ در پرونده شماره ۱۴۰۰-۷۶-۴۶۶ نظر داده است: ۱-۲ و – ۳ مطابق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد. لذا هرگاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند، وفق قاعده علی الید ملزم به رد به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است.
عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که اقرب به مثل یا قیمت مال مسترد شود و این امر منوط به مطالبه مالک نیست.
در فرض سوال که بیع به جهتی غیر از مستحق للغیر درآمدن مبیع باطل است، اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن مسترد شود؛ همچنان که حکم مقرر در ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی و ماده ۳۹۱ این قانون با لحاظ آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ 1393/07/15 و ۸۱۱ مورخ 1400/4/01 هیأت عمومی دیوان عالی کشور و ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ مؤید این دیدگاه است.
بنابراین در فرض سؤال محاسبه غرامت وارده بر ثمن معامله باید با رعایت رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ 1400/4/01 هیأت عمومی دیوان عالی کشور و با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت) تورم ( اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند)، صورت گیرد.
نقد و تحلیل ؛
اما این نظر قابل نقد است چرا که؛
- مطالبه قیمت روز مبیع یک استثنا است و نباید دامنه یک امر استثنایی توسعه داده شود.
- رای وحدت رویه ۸۱۱ صرفا در موارد مشابه یعنی مستحق للغیر درآمدن مبیع قابل استناد است نه در فرض پرونده که معامله به علتی دیگر ابطال شده است.
- ماده ۳۹۱ قانون مدنی ناظر است بر مستحق للغیر در آمدن مبیع نه بطلان عقد به جهت دیگر
- در رای وحدت رویه ۸۱۱ به این دلیل دیوان رای به تجویز مطالبه قیمت روز ملک صادر کرده است که در متن ماده ۳۹۱ و نیز متون فقهی بر ضرورت جبران غرامات وارده به خریدار تصریح شده بود و در اختلاف در تعیین مصادیق غرامات دیوان حکم داد که غرامات از جمله شامل کاهش ارزش ثمن پرداختی است.
- اما در فرض سوال مطروحه در قانون هیچ حکمی بر ضرورت جبران خسارات وارده به خریدار در نتیجه ابطال معامله وجود ندارد. و حسب عمومات وقتی عقدبیع باطل شد کلیه آثار آن از بین می رود و در نتیجه عین ثمن و عین مبیع به متعاقدین مسترد میشود.
کلام پایانی
ما در مطالب این صفحه در رابطه با ابطال معامله و استرداد ثمن سخن گفتیم و در این باره اطلاعات مفیدی به شما عزیزان ارائه نمودیم و اینک در انتها امیدواریم مطالب این صفحه برای شما مفید بوده باشد.
با سلام دادخواست الزام به تنظیم سند به طرفیت فروشنده دادم و فروشنده نیز دادخواست تقابل مبنی بر ابطال مبایعه نامه بدلیل داشتن رط خلاف مقتضای عقد داد، البته شرط خلاف مقتضای عقد را خوذ فروشنده در مبایعه نامه ذکر کرده بود و دادگاه نیز رای به بطلان معامله داد، با توجه به اینکه بنده سه سال پیش ثمن مبایعه نامه را کاملا پرداخت کرده بودم و بعد از سه سال ارزش پول پرداختی کم شده آیا میتوانم دادخواست استرداد ثمن و کاهش ارزش پول را درخواست کنم
سلام
شرط چی بود ؟
اگر ابطال معامله به علتی غیر از تعلق مال به غیر باشد مجوز قانونی برای مطالبه قیمت روز ملک یا ثمن با محاسبه کاهش ارزش پول وجود ندارد اما شما این خواسته را مطرح کنید شاید توانستید دادگاه را متقاعد کنید که استرداد ثمن یعنی استرداد ثمن با همان قدرت خرید زمان انعقاد عقد بیع و پرداخت آن . هرچند صدور رای بر این خواسته مطابق انصاف است اما نمیشه به صدور رای به نفع شما خیلی خوشبین بود .
سلام . در موارد مزایده نیز این وحدت رویه 811 یا 733 نیز حکم میکند . شخصی بعنوان ثالث با حسن نیت در مزایده اجرای ثبت اسناد شرکت و ملکی را که به تبع اجراییه بانک مرتهن جهت وصول مطالبات از راهن ,برنده شده و خریداری میکند و سند انتقال اجرایی و تکبرک میگیرد . سپس آن راهن بعد از دست دادن ملک و تسویه بدهی آن از طریق اجرای و مزایده – از بانک مرتهن بابت ابطال اجراییه بدلیل سود مازاد طبق وحدت رویه 794 و اجراییه ناصحیح از نظر عدد و ارقام موفق به رای ابطال اجراییه و ب تبع آن مزایده و سند میشود . حال تکلیف ضرر هنگفت آن خریدار بی تقصیر چه میشود و آیا این مستحق اللغیر درمیاد و شامل 811 میشود . اینجا باید کیست؟ مزایده گذار که ثبت می‌باشد ؟ یا بانک مرتهن که اجراییه کشیده که بعدا مشخص شده آن اجراییه نادرست بوده ؟ که منجر به عملیات اجرایی و انتقال به ثالث شده ؟ و بنظرتان نمیان بگن این شامل 811 نمیشود چون بانک مال وثیقه ای رو بجهت وصول مطالبات فروخته و مال غیر نبوده و از این حرفا ؟
آیا قوانین از این نوع معامله های حمایت می‌کنه ؟ اینجا سه طرف وجود داره یک مزایده گذار یعنی امرای ثبت .دو بانک مرتهن درخواست کننده اجراییه و مزایده .سوم. خریدار ثالث با حسن نیت ! آگهی شده مزایده برگزار شده خریدار ثالث برنده شده . بعد از مزایده بدهکار و مالک رفته از طرق مختلف از از نظر شکلی مزایده و تشریفات ایراد گرفته و شکایت کرده به رییس ثبت و هیئت نظارت که شکایات ردشده و صحت مزایده از نظر شکلی و تشریفات تایید شده . ولی بعدش رفتنه از بانک مرتهن بابت ابطال اجراییه بدلیل سود مازاد. و عددد ناصحیح و غیرقانونی شکایت کرده و رای گرفته . اینجا آیا آن خریدار میتواند .آقا ب نرخ روز غرامت بگیرد از بانک مسبب و مقصر این داستان ؟ یا از اجرا باید شکایت کنه ؟ آیا پرونده مشابه داشته اید؟ آیا این هم در زمره معامله های معمولی میشه حساب کرد ؟ در ضمن مبلغ مزایده طبق قانون به مزایده گذار واریز شده و آن مزایده گذار طلب اعلامی بانک مرتهن رو داده و الباقی در نزد مزایده گذار باقی مانده . و سند بنام خریدار مزایده خورده و صادر شده ولی بعد چندسال بدلیل ابطال اجراییه بانک این باطل شده . (مقصر بانک است ) آیا میشه از بانک بنرخ روز غرامت گرفت ؟ سپاس
سلام به نظر می رسد در این مورد هم فروش مال متعلق به غیر اتفاق افتاده است و بانک مرتکب تقصیر شده است که خلاف مقررات قانونی خود را به میزانی بیشا از مبلغ قانونی طلبکار معرفی نموده و این تقصیر موجب فروشمال متعلق به دگیری شده است. به نظر می ر سد که در این مورد هم قیمت روز ملک از بانک قابل وصول باشد.
سلام
ملک کشاورزی که دو کشت شالی و گندم در آن صورت میگرفت را از طریق مزایده به تصور یک مزایده سالم به مبلغ 72 میلیون تومان10سال قبل خریدم . قیمت واقعی کارشناسی شده در آن زمان به عنوان قیمت پایه 40 میلیون تومان بود. متصرف ملک را در مدت 10 سال در اختیار داشت و شکایت نمود و ابطال مزایده را خواست و مانع انتقال سند گردید و دادگاه بر اساس مواد آیین نامه معاملات فروشنده به جهت عدم رعایت حق اولویت متصرف در خرید و عدم انجام مذاکره با ایشان که استحقاق خرید داشتند مزایده را باطل نمود. اکنون با توجه به رای وحدت رویه 733 و811 دادخواست اعلام بطلان معامله و مطالبه خسارت دادم که منجر به صدور رای و محکومیت فروشنده به قیمت روز کارشناسی شده ملک گردید.
سوال من این هست که با توجه به ابطال مزایده آیا اولا ًبرای اضافه پرداختی ثمن واقعی که آکل به باطل و باعث دارا شدن بلاجهت فروشنده میشود می توان طرح شکایت نمود یا در همین حکم باید محاسبه میگردید؟2-منافع ممکن الحصول مبیع(زراعت ) را که متصرف مانع استیفای آن گردید که کمتر از قیمت ملک نیز نمی باشد می توان طرح شکایت نمود؟2- هزینه های دادرسی پرونده های متعدد و1درصد هزینه برگزاری مزایده از بنده فروشنده به مبلغ 720 هزارتومان دریافت نمود را می توان طرح شکایت نمود؟
ودر صورت طرح شکایت ملاک محاسبه هریک از اضافه دریافتی قیمت واقعی ثمن یا منافع مستوفات و ممکن الحصول و غیره شاخص تورم است یا بر مبنای قیمت روزکارشناسی شده؟
در ضمن خوانده اکنون اعتراض نموده و پرونده در مرحله تجدید نظر است و از کارشناسی صورت گرفته 6 ماه میگذرد؟ آیا نباید به جهت اعتبار کارشناسی مجددا صورت پذیردو یامیزان غرامات را موکول به انجام کارشناسی در اجرا حکم در اجرای احکام یا یوم الادا نماید.؟
سلام پاسخگویی به پرسش های متعدد شما مستلزم پرداخت 500 هراز تومان هزینه مشاوره است. در صورت تمایل اعلام فرمایید تا هماهنگی های لازم انجام شود.