قبل از اقدام به اخذ مجوز تغییر کاربری به این نکات دقت کنید
درخواست مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها
اگر قصد تغییر کاربری زمین زراعی خود را دارید باید بدانید که دقیقا چه باید بکنید. در ادامه بهترین راه را به شما آموزش خواهیم داد:
برای گرفتن مجوز تغییرکاربری چه باید کرد؟
مراجعه به دبیرخانه کمیسیون
برای اخذ مجوز تغییرکاربری اراضی زراعی و باغها باید درخواست تغییرکاربری را با رعایت شرایطی به دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری تقدیم نمود.
اخذ درخواست اشخاص حقیقی و حقوقی برای تغییرکاربری اراضی زراعی و باغها همراه با مدارک مربوطه از وظایف و اختیارات دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری است. اما ادارات جهاد کشاورزی شهرستانها هم معمولاً درخواست ها را دریافت می کنند و به دبیرخانه مذکور ارسال می کنند. مدیریت جهادکشاورزی شهرستان درخواست تغییرکاربری را جهت انجام بررسیهای اولیه اعم از مطابقت مدارک منضم بهدرخواست و نقشه ارائهشده و… به کارشناس یا کارشناسان منتخب رئیس سازمان جهادکشاورزی ارجاع مینماید و پس از وصول نظریه مذکور مبنی بر زراعی و باغ بودن، نسبت به اخذ پاسخ استعلامات مقرر در ماده3 آئیننامه اجرایی اقدام و پرونده متشکله را به دبیرخانه کمیسیون ارسال می کنند.
اقدامات دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
بعد از رسیدن درخواست به دبیرخانه کمیسیون، در دبیرخانه کمیسیون مذکور اقدامات زیر انجام می شود:
ثبت پروندهها در دفاتر مخصوص
ابلاغ به متقاضی برای رفع نقص
ارسال دعوتنامه کتبی برای اعضا جهت شرکت در جلسه کمیسیون
خارج کردن پروندههای ناقص از دستورکار کمیسیون
ارسال پروندهها به مدیریت جهادکشاورزی شهرستان محل وقوع ملک برای انجام تکالیف مقرر در بند 2 الف دستورالعمل نحوه و چگونگی دریافت تقاضا.
دعوت از نماینده دستگاه اجرایی درصورت درخواست
طرح درخواست ظرف مدت دو ماه در کمیسیون
ابلاغ نتیجه رسیدگی در کمیسون به متقاضی تغییر کاربری
دعوت از اعضای کمیسیون و روسای سازمانهای میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و صنایع و معادن استان برای شرکت در جلسات
درخواست قیمت روز زمین موضوع تقاضا از کمیسیون تقویم
اعلام ضروت پرداخت مبلغ عوارض تغییر کاربری به متقاضی
صدور مجوز تغییر کاربری
پاسخدادن به استعلاماتواصله
آیا سازمان جهادکشاورزی می تواند مجوز تغییر کاربری صادر کند؟
صدور مجوز تغییرکاربری اراضی زراعی و باغها از اختیارات کمیسیون تغییرکاربری است
«مدیریتهای جهاد کشاورزی شهرستانها تحت هیچ شرایطی مجاز به صدور مجوز تغییرکاربری و تبدیل اراضی زراعی و باغها و یا صدور مجوز دیوارکشی و تخریب و بازسازی و اعلام نظر در خصوص تفکیک و افراز اراضی و باغها، تشخیص نوعیت اراضی از نظر زراعت یا باغ یا غیر زراعی بودن و پاسخگویی به استعلامات ادارات آب و برق و گاز و تلفن به صورت مستقیم نمیباشند و لازم است در کلیه موارد فوق پیش از پاسخگویی نظر مدیریت امور اراضی استان را اخذ نمایند.
سوم: فرآیند اخذ مدارک برای رسیدگی به درخواست تغییر کاربری چگونه است؟
«نحوه و چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده اعم از استعلامهای موردنیاز، بررسیکارشناسیاولیه، مطرحنمودن درخواستها در کمیسیون، نگهداریسوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم به متقاضی براساس دستورالعملی خواهد بود که از سوی وزارت جهادکشاورزی (سازمان امور اراضی) تهیه و ابلاغخواهد شد.
برای درخواست تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها چه مدارک و مستنداتی باید پیوست درخواست شود؟
متقاضی مجوز تغییرکاربری باید مستنداتی را به درخواست خود پیوستنماید. این مستندات بر اساس نوع کاربری درخواست شده متفاوت است:
درخواست های مربوط به طرح های تملک دارایی های سرمایه ای
«درخواست دستگاههای مجری طرحهای تملک داراییهای سرمایهای (طرح ملی– استانی) و طرحهای خدمات عمومی مورد نیاز مردم و گردشگری با ارایه مصوبه مرجع قانونی ذیربط و دو نسخه کروکی محل و نقشه عرصه در مقیاس یک پانصدم مورد اجرا
نقشه با مقیاس مناسب و دارای مختصات جغرافیایی UTM
موافقت اصولی یا پروانهتاسیس معتبر از مرجعذیربط و اخذ استاندارهای، اصول و ضوابط فنی منطبق با موضوع طرح
ضوابط حفظ محیط زیست متناسب با طرح پیشنهادی از اداره کل حفاظت محیط زیست استان.
سایر درخواست های تغییرکاربری اراضی زراعی و باغها
شخص متقاضي تغيير كاربري لازم است مدارك زير را پيوست درخواست خود نمايد:
چند چيز دليل مالكيت دانسته شده است:
اول- سند مالكيت
با توجه به اين كه به موجب ماده 22 قانون ثبت هرگاه ملكي در دفتر املاك به نام شخصي به ثبت برسد دولت او را مالك آن ملك ميشناسد؛ لذا سند مالكيت دليل مالكيت محسوب میشود. مسلماً منظور از سندمالكيت، سندرسمي مالكيت است كه الزاماً بايد مسبوق به ثبت در دفتر املاك باشد.
دوم- احكام قطعي محاكم قضايي
ممكن است شخص با طرح دعوا در مراجع قضايي و احتمالاً شبه قضايي مبادرت به اخذ حكم قطعي مبني بر اثبات مالكيت خود نمايد؛ گرچه اين حكم ميتواند مبناي صدور سندرسمي مالكيت قرار گيرد اما تا قبل از صدور سند مذكور، شخص ذینفع ميتواند مستند به حكم قطعي مذكور مبادرت به درخواست تغييركاربري كند؛ البته توجه به اين امر ضروري است كه هرگاه حكم از دادگاه تجديد نظر صادرنشده باشد لازم است براي اثبات قطعيت دادنامه، گواهي مبنيبر قطعيشدندادنامه را از دادگاهصادركننده حكم اخذ و پيوست دادنامه گردد.
سوم- سابقه تصرفات مالکانه
هرگاه مناطقي از كشور مشمول اعلان ثبت عمومي و اجباري نباشد، مطمئناً اراضي و املاك در اين مناطق به ثبت نرسيده اند و مالكين نميتوانند داراي سند رسمي مالكيت باشند. در اين مناطق، در صورتي كه ملك موضوع درخواست تغيير كاربري از قديم الايام از سوي اشخاص به عنوان مالك مورد بهره برداري واقع ميشد، لازم است شوراي اسلامي محل، تصرف مالكانه (قاعده يد) متقاضي تغيير كاربري را تأييد نمايد.
در اين گونه موارد علاوه بر شرايط مذكور، براي مالك شناختهشدن متقاضي، لازم است «مستثني بودن اراضي مورد نظر از انواع اراضي ملي و دولتي به تأييد مراجع ذیصلاح رسيده و تصرفات بلامنازع و بلامعارض باشد».
چهارم- گواهی مالکیت
گواهی ادارات ثبت مبنی بر مالکیت اشخاص و گواهیمبنی بر تائید مستثنیات مالکین اصلاحات ارضی هم پس از تائید مدیریت امور اراضی استان هم ازدلایل مالکیت محسوب می شود.
ارایه موافقت اصولی يا جواز تأسيسي كه توسط دستگاههاي اجرايي ذیربط در چارچوب قوانين و مقررات مربوط صادر ميشود برای درخواست های تغییرکاربری که برای احداث طرح های خدمات عمومی و یا صنعتی و … درخواست می شود ضروری است.
- نقشه عرصه محل اجراي طرح
نقشه عرصه محل اجراي طرح با مشخص بودن عوارض طبيعي و نقاط ثابت جهت تطبيق محل وقـوع ملك در طبيعت
چنانچه درخواست تغییر کاربری ناقص باشد، دبیرخانه کمیسیون به متقاضی به صورت کتبی ابلاغ میکند تا ظرف مدت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست، نسبت به رفع نقص اقدام نماید.
1.5. ثبت تقاضا و طرح در کمیسیون
در صورتی که مدارک تقدیمی ازسوی متقاضی تکمیل باشد، دبیرخانه کمیسیون موظف است تقاضا را در دفاتر مخصوص ثبت نماید و موضوع را برای رسیدگی و اتخاذ تصمیم در مدتی کمتر از دو ماه در کمیسیون مطرح نماید
مديريت جهاد كشاورزي شهرستان، درخواست تغييركاربري را جهت انجام بررسيهاي اوليه اعم از مطابقت مدارك منضم به درخواست و نقشه ارائه شده و تشخيص زراعي و يا باغ بودن اراضي برابر مقررات موضوع ماده 6 آئيننامه اجرايي، به كارشناس يا كارشناسان منتخب رئيس سازمان جهادكشاورزي ارجاع مينمايد و پس از وصول نظريه مذكور مبني بر زراعي و باغ بودن، نسبت به اخذ پاسخ استعلام مقرر در ماده 3 آئيننامه اجرايي اقدام و پرونده متشكله را به دبيرخانه كميسيون ارسال تا در نوبت رسيدگي قرار گيرد
آن گاه پروندههاي واصله از مديريت جهادكشاورزي، پساز تكميل در دبيرخانهكميسيون و دفاتر مخصوص ثبت می شود.
اعضای کمیسیون تغییرکاربری اراضی زراعی و باغها چه کسانی هستند؟
رئیس سازمان جهادکشاورزی
مدیر امور اراضی
رئیس مسکن و شهرسازی
مدیرکل سازمان حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار
اعضای کمیسیون تغییرکاربری یا کمیسیون تبصره 1 ماده ۱ قانون حفظ کاربری می باشند.
جلسات کمیسیون به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل میگردد.
جلسات کمیسیون با حضور رئیس و حداقل سه عضو دیگر رسمیت خواهد داشت و تصمیمات آن با حداقل سه رأی موافق، معتبر و لازمالاجرا خواهد بود.
همچون شوراي حل اختلاف. گرچه عقيده اقليت اما قابل پذيرش اين است كه شوراي حل اختلاف صلاحيت رسيدگي به دعوا به خواسته اثبات مالكيت و الزام به تنظيم سند را ندارد.
«چنانچه نظريه كارشناس يا كارشناسان منتخب بر غيرزراعي و باغي بودن اراضي مورد نظر باشد، درخواست متقاضي منضم به نظريه مذكور بدون اخذ استعلامات به دبيرخانه كميسيون ارسال تا به شرح ذيل اقدام گردد:
الف- چنانچه نظريه غير زراعي و باغي بودن مورد تأييد رئيس سازمان جهادكشاورزي استان باشد مراتب عدم شمول قانون حفظ كاربري و اصلاحيه آن از طريق دبيرخانه كميسيون به مرجع استعلام كننده يا متقاضي اعلام ميگردد.
ب- چنانچه نظريه غير زراعي و باغي بودن، مورد تأييد رئيس سازمان جهادكشاورزي استان نباشد به مديريت جهاد كشاورزي شهرستان اعلام تا استعلامات موضوع ماده 3 آئيننامه اجرايي را انجام دهد. (تبصره بند 2 از قسمت الف دستورالعمل چگونگي و نحوه دريافت …)
پایان
آنچه برای اخذ مجوز تغییر کاربری مورد نیاز است گفته شد. در صورتی که قصد تغییر کاربری اراضی خود را دارید میتوانید از خدمت مشاوره حقوقی ما استفاده کنید.
همچنین در صورت رضایت از مشاوره میتوانید درخواست وکیل دهید تا کلیه امور مربوط به تغییر کاربری شما به دست وکلای با تجربه ما انجام شود.
با تشکر
مقالاتتون عالین واقعا
از بازخورد مثبت شما متشکریم