کیفری

تغییر کاربری

تغییر کاربری

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ یعنی تغییر نحوه استفاده از زمین زراعتی و باغ ؛ طوری که دیگر از آن زمین یا باغ به منظور کشت و زرع استفاده نشود و استفاده های دیگری نظیر استفاده مسکونی یا تجاری شود.

یکی از موضوعاتی که امروزه گریبان‌گیر اکثر مالکان و متصرفان اراضی زراعی و باغ‌ها شده موضوع تغییر کاربری می‌باشد و در پی آن موجب شده تا در دستگاه قضا نیز پرونده‌هایی در این زمینه مطرح شود.

حال از مواردی که باعث می‌شود افراد در رابطه با این‌موضوع دچار مشکل شوند عدم اطلاعات در این زمینه می باشد به‌همین دلیل در این مطلب سعی کردیم تا مواردی را در رابطه با تغییر کاربری مانند مفهوم ، تغییر کاربری مجاز، غیر مجاز و ضروری و… توضیح دهیم ، امیدواریم پس از خواندن این مطلب به دانش شما در رابطه با این موضوع افزوده باشیم.

تغییر کاربری چیست ؟

کاربری یک زمین از نحوه به‌کارگیری آن مشخص می‌شود مانند زمین زراعی که محصولات کشاورزی در آن کشت می‌شود که عملاً می‌توان نتیجه گرفت که کاربری این زمین کاشت و نگهداری درخت است.

حال در باب تعریف درخصوص تغیر کاربری باید گفت آنجایی‌که هر اقدامی در جهت ممانعت از بهره‌برداری و استمرار کشاورزی زمین‌های زراعی و باغی صورت بگیرد تغییر کاربری رخ داده‌است و به عنوان مثال می‌تواند اعمال و اقداماتی همچون احداث بنا، کسر و یا تکثیر شن و ماسه و. . . . باشد.

اما نکته قابل‌تأمل در این‌موضوع این است که برای تغییر کاربری نیازی به تبدیل یک کاربری به کاربری دیگر نیست و همین‌که از زراعت ممانعت گردد تغییر کاربری محقق شده، هرچند که کاربری جدید به وجود نیامده باشد.

حال که با مفهوم و معنای تغیر کاربری آشنا شدید بهتر است در ادامه این مطلب به مواردی مثل انواع تغیر کاربری، تغییر کاربری مجاز و غیرمجاز و. . . که در مورد آن ها توضیح داده شده به جهت درک بهتر موضوع، ارتقاء و کسب اطلاعات بیشتر مراجعه کنید البته از قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها غافل نمانید

تغییر کاربری مجاز یا غیر مجاز

انواع تغییر کاربری

به‌طورکلی می‌توان گفت اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها می‌باشد اما به دلیل اقتضاء شرایط برخی از تغییرات کاربری مجاز بوده و برخی نیز غیرمجاز و جالب است بدانید که بعضی از آن‌ها وصف کیفری را نیز بدنبال دارد.

در گاهی اوقات نیز تغییر کاربری می‌تواند ضروری باشد که با این تفاسیر و با توجه به نظر دکتر محمد موسوی مقدم در کتاب تغییر کاربری  ، تقسیم بندی تغییرات کاربری با توجه به عقیده نویسنده این کتاب به شرح ذیل است؛

  • مجاز
  • غیر مجاز ( مجرمانه و بدون مجوز )
  • ضروری

در ادامه مطلب به تحلیل و بررسی هر یک به طور اجمالی خواهیم پرداخت

تغییر کاربری مجاز

باید توجه کنید آنجایی که برای بهینه‌سازی تولیدات کشاورزی و رفع مشکلات موجود اقداماتی در باب تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات در بستری مناسب صورت میگیرند مانند احداث گلخانه‌ها، دامداری‌ها ، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و دیگر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در اراضی زراعی و باغی  که در واقع هدف آن پیدایش و بهره مندی تولیدات بهتر کشاورزی می‌باشند دیگر نمیتوان این تغییر را غیر مجاز تلقی نمود که به این مهم در تبصره ۴ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی نیز اشاره شده است. منتها باید توجه نمود که فعالیت‌های گفته‌شده بایستی در محدوده روستاها صورت گیرد و همچنین مطابق با قانون باید ضوابط زیست‌محیطی در آن رعایت شده و سازمان جهاد کشاورزی نیز موافقت خود را در این زمینه اعلام نماید.

در این خصوص به افراد حقوقی برای بررسی تخصصی این موضوع حتما پیشنهاد می‌شود که کتاب آقای دکتر محمد موسوی مقدم را که در زمینه تغییر کاربری و تحلیل و نقد رویه قضایی و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها نگارش شده را مطالعه نمایند.

تغییر کاربری غیر مجاز‍

در رابطه با تغییر کاربری غیرمجاز باید عنوان نمود که اگر کسی مبادرت به تغیر کاربری غیرمجاز نماید مرتکب جرم شده که در ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به آن اشاره شده است.

مطابق با این قانون تمامی مالکان و متصرفان زمین‌های زراعی و باغ‌ها اگر به‌طور غیرمجاز و بدون مجوز از کمیسیون‌های مربوطه اقدام به تغیر کاربری نمایند مجرم بوده و برای آن‌ها مجازات در نظر گرفته خواهد شد.

دراین‌باره باید به برخی از نکات توجه نمود که اولاً کسی مرتکب این جرم می‌شود که مالک یا متصرف زمین باشد و مفهوم مخالف آن بدان معنی است که اگر کسی مالک و یا متصرف زمین زراعی و باغی نباشد حتی اگر مبادرت به تغییر کاربری نماید لذا نمی‌توانیم او را متهم به تغییر کاربری کنیم چراکه شرط مالکیت و تصرف در ملک زراعی را ندارد و علاوه بر آن جرم تغیر کاربری با فعل مثبت مادی محقق می‌گردد و اگر فردی با ترک فعل موجب تغیر کاربری باغ یا مزرعه‌ای شود مرتکب جرمی نشده و آن به این دلیل است که قانون، مالکان و متصرفان را مکلف به حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها نکرده‌است پس با ترک فعل جرم تغیر کاربری تحقق نخواهد یافت.

از طرف دیگر توجه کنید که جرم تغیر کاربری از جمله جرایم عمدی است یعنی مالک و یا متصرف بایستی در حین ارتکاب جرم  تغییر کاربری دارای قصد نیز باشند بدین‌منظور که همچون سایر جرایم اگر فرد مرتکب سوءنیت در باب ارتکاب جرم نداشته باشد جرم محقق نخواهد شد.

مجازات تغییر کاربری غیر مجاز‍

در جرم تغییر کاربری همانند سایر جرائم برای مرتکب آن مجازات در نظر گرفته می‌شود که برای این امر می‌توانیم به ماده ۳ قانون مذکور مراجعه کنیم که در این قانون برای مالکان و متصرفانی که اقدام به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها می‌نمایند، قلع و قمع بنا، پرداخت جزای نقدی از یک تا سه‌برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که موردنظر متخلف بوده گریبانگیرشان خواهد شد. علاوه بر آن اگر مرتکب جرم را تکرار نماید به حداکثر جزای نقدی و حبس از ۱ ماه تا ۶ ماه محکوم می گردد.

جالب است بدانید اگر کسی از کارکنان دولت و شهرداری‌ها و نهادها به تشخیص دادگاه تخطی نموده باشند علاوه‌ بر ابطال مجوز صادره،  به جزای نقدی از یک تا سه‌برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که موردنظر متخلف بوده است محکوم خواهد شد و درصورتی‌که تکرار نمایند علاوه‌بر جریمه ، موجبات انفصال دایم از خدمات دولتی و شهرداری‌ها فراهم خواهد شد.

سردفتران نیز اگر در این خصوص تخلف نمایند به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم خواهند شد.

تغییر کاربری ضروری

نوع دیگری از تغییر کاربری، تغیر کاربری ضروری است که درواقع موضوع تبصره ۱ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها نیز می‌باشد.

توضیح این‌که در برخی از موارد قانون، تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها را در مواردی که موجب افزایش کیفیت بهره‌وری شده و همچنین مرتبط با کاربری قبلی است را  پذیرفته و از آن به تغیر کاربری ضروری یاد کرده است.

حال برای تشخیص ضرورت، با توجه به قانون باید مواردی را مدنظر قرار بدهیم تا درنهایت مالکانی که قصد تغیر کاربری ملک خود را دارند بتوانند با گذراندن مراحلی مجوز تغیر کاربری را بگیرند.

همچنین باید توجه کنید که تشخیص موارد ضروری برای این نوع تغییر در هر استان به‌عهده کمیسیونی می‌باشد که از رییس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط‌ زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل شده است می باشد.

چه مواردی برای تشخیص ضرورت تغییر کاربری باید رعایت شود ؟!

  • اخذ مجوز لازم از مراجع ذی‌ربط
  • ضوابط طرح هادی کالبدی، منطقه‌ای و ناحیه‌ای مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران
  • مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح
  • رعایت و توجه به استانداردها، اصول و ضوابط فنی مربوطه
  • رعایت ضوابط حفظ محیط‌زیست و تداوم تولید و سرمایه‌گذاری با توجه به روح کلی قانون مبنی‌بر حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

نتیجه گیری

آنچه که در این مطلب مدنظر قرار گرفت درواقع توضیح در مورد چیستی تغییر کاربری از باب تعریف و مفهومی همچنین بررسی انواع آن به تفکیک از یکدیگر و تحلیل و توضیح اجمالی در مورد آنها بود که امیدواریم به ارتقای اطلاعات شما در این خصوص کمک کرده باشد.

برای کسب اطلاعات بیشتر میتوانید کتاب تغییر کاربری نوشته محمد موسوی مقدم ، وکیل پایه یک دادگستری را مطالعه کنید تا اطلاعات کاملتری نسبت به این موضوع پیدا کنید.

برای خرید و مطالعه کتاب روی تصویر کلیک کنید:

کتاب تغییر کاربری

میتوانید نظرات ارزشمند خود را در پایین همین برگه برای ما بنویسید. همچنین کارشناسان ما به سوالات شما عزیزان در پایین همین برگه ها پاسخ میدهند.

با آرزوی موفقیت برای شما

حقوق امروز

بازگشت به لیست

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.