تخلیه ملک تجاری به علت عدم پرداخت اجاره بها
ما در مطالب این صفحه در رابطه با تخلیه ملک تجاری به علت عدم پرداخت اجاره بها سخن گفتیم. و در این باره اطلاعات مفید گردآوری نمودیم. و اینک به شما پیشنهاد می‌کنیم تا انتها همراه ما باشید.
شماره دادنامه قطعی: 9509970224400475
تاریخ دادنامه قطعی: 1395/04/27
آیا می‌توان دعوای تخلیه و تعدیل اجاره بها را به طور همزمان طرح کرد؟
برخی از قضات عقیده دارند: درصورت طرح توامان دعاوی تعدیل اجاره بها و تخلیه، حتی در فرض تحقق شروط تخلیه مندرج در قانون، دعوی تخلیه با قرار رد دعوی مواجه می‌شود؛ زیرا دعاوی مذکور با یکدیگر منافات داشته و اقامه دعوی تعدیل مبین اراده مالک (موجر) بر بقاء قرارداد اجاره بوده و موجر با اقامه دعوی تعدیل اجاره بها، از حق تخلیه صرفنظر کرده است. این نظر رای می‌توان در رای دادگاه تجدیدنظر زیر دید:
همچنین مشاهده کنید: دادخواست تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل
دادخواست تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل
نمونه رای تخلیه
رأی دادگاه بدوی
شماره پرونده : 9009980228900367 شماره دادنامه : 9209970228901127 تاریخ : 1392/11/10
رای دادگاه
در خصوص دعوی خواهان‌ها با وکالت ک. س.ر. بطرفیت شرکت تعاونی مصرف س. به خواسته تعدیل مال الاجاره و مطالبه مابه التفاوت اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور رای مستنداً به دلایل احصاء شده در دادخواست از توجه به تصویر سند مالکیت و اجاره نامه رسمی شماره 3936- 21/1/48 دفتر خانه 233 تهران مالکیت خواهان و رابطه اجاری طرفین و محل کسب بودن عین مستاجره و تحقق ارکان و شرایط طرح دعوی تعدیل مال الاجاره بشرح مقرر در ماده 4 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 محرز است.
و با عنایت به نظریه ثبت شده به شماره 921092 کارشناسان منتخب دادگاه که در مهلت مقرر واصل و در موعد قانونی و ایرادات عنوان شده از ناحیه خوانده خللی بر اساس نظریه کارشناسی وارد نمی‌نماید.
لذا دادگاه ضمن رد اعتراضات عنوان شده با احراز اینکه نظریه کارشناسان منتخب دادگاه مغایرتی هم با اوضاع و احوال مسلم قضیه ندارد. دادگاه مستنداً به مادتین 4 اصلاحی و 5 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 اولاً حکم به تعدیل مال الاجاره از مبلغ 2/250/000 ریال در ماه بقرار ماهیانه 8/250/000 ریال از تاریخ تقدیم دادخواست (22/5/90) و ثانیا حکم به محکومیت خوانده بپرداخت مبلغ 174/000/000 ریال بابت مال الاجاره از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم در حق خواهان و نیز حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی بر اساس تعرفه موجود از باب تسبیب صادر و اعلام مینماید.
و دعوی تعدیل مال الاجاره در مازاد مبلغ 8/250/000 ریال بلحاظ عدم اتکا بدلیل اثباتی محکوم به بطلان است و در خصوص دیگر خواسته خواهان مبنی بر تخلیه عین مستاجره به سبب عدم پرداخت اجاره بها دادگاه با عنایت به اینکه دلایل ابرازی از سوی خوانده دلالت بر پرداخت کلیه اجاره بها در سال‌های قبل مینماید.
و صرف وجود اظهارنامه دلیلی بر حدوث تخلف مستاجر از تهدات قراردادی نمی‌باشد. لذا دادگاه دعوی خواهان را در این خصوص وارد ندانسته مستندا به ماده 197 از قانون آئین دادرسی مدنی حکم به رد دعوی خواهان را صادر و اعلام مینماید این رای حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدید نظر استان میباشد.
رئیس شعبه بیست و نهم دادگاه عمومی( حقوقی ) تهران – مسعود امرائی فرد
رأی دادگاه تجدیدنظر
شماره پرونده : 9009980228900367
شماره دادنامه : 9509970224400475
تاریخ : 1395/04/27
رای دادگاه
در خصوص بخشی از تجدیدنظرخواهی آقای ه. ث. با وکالت آقای ک. س.ر. نسبت به آن قسمت از دادنامه شماره 920127 – 1392/11/10 صادره از شعبه 219 دادگاه حقوقی تهران که دلالت بر صدور حکم بر رد دعوی وی بخواسته تخلیه داشته است. وارد نیست و دادنامه صادره صحیحا و وفق محتویات پرونده اصرار یافته و خدشه ای بدان وارد نیست.
چرا که صرف نظر از استددلال محکمه محترم بدوی ملاحظه می‌گردد. تجدیدنظر خواهان در ستون خواسته دو دعوی تعدیل اجاره بها و تخلیه را توام مطرح که در قسمت تعدیل منتهی به صدور رای و قطعیت گردیده است. با وصف اقامه دعوی تعدیل به نظر می‌رسد حتی در فرض تحقق مشروط مندرج در قانون موجر و مستاجر در پذیرش دعوی تخلیه موجر از حق مذکور صرفنظر نموده است.
به عبارتی اقامه دعوی تعدیل مبین اراده مالک (موجر) بر بقاء قرارداد اجاره میباشد. و طرح توام آن با تخلیه با یکدیگر منافات داشته لذا با احراز اراده موجر بر بقاء قرارداد و پذیرش دعوی تعدیل طرح دعوی تخلیه فاقد وجاهت قانونی است. دادگاه مستندا به ماده 358 ق.آ.د.م با اصلاح دادنامه از حکم رد به قرار رد دعوی نتیجتاً دادنامه معترض عنه را تائید مینماید. این رای قطعی است.
شعبه 44 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – رئیس و مستشار احمد شیخ علیا لواسانی – ناصر اسماعیلی
تخلیه ملک تجاری به علت عدم پرداخت اجاره بها
نقد و تحلیل رای دادگاه
الف: درخواست تعدیل اجاره بها مانع تخلیه نیست.
دادگاه تجدیدنظر استدلال کرده است:
«طرح توام دعوای تعدیل اجاره بها با تخلیه با یکدیگر منافات داشته لذا با احراز اراده موجر بر بقاء قرارداد و پذیرش دعوی تعدیل طرح دعوی تخلیه فاقد وجاهت قانونی است…»
اما به نظر می‌رسد این استدلال نمی‌توان به عنوان یک قاعده نگریست و از این رو قابل نقد است زیرا تعدیل اجاره بها از آثار اعتبار قرارداد اجاره در زمان اعتبار است نه تمدید آن! به عبارتی دیگر موجر مدعی است که قرارداد اجاره به علت تخلف مستاجر از تعهد به پرداخت اجاره بها فسخ شده است، و مستاجر مکلف به تخلیه مورد اجاره است. اما در زمانی که قرارداد اجاره اعتبار داشته است، او از حقوقی برخوردار بوده است. از جمله تعدیل اجاره بها. و در آن مدت اجاره بها چه با توافق و چه با رای دادگاه تعدیل نشده است.
لذا درخواست تخلیه به یکی از جهات قانونی، با درخواست تعدیل اجاره بها نسبت به مدتی که قرارداد اجاره معتبر بوده و هنوز قرارداد فسخ یا منحل نشده است، هرگز به معنای درخواست تمدید مدت اجاره نیست. به عنوان مثال موجر قرارداد را در بهمن ماه فسخ می کند
درخواست تخلیه مانع استیفای حقوق دوران اعتبار قرارداد اجاره نیست. درخواست تخلیه عین مستاجره به هر دلیل و جهتی که باشد مانع از این نخواهد شد که موجر از حقوقی که قرارداد اجاره به او داده است نسبت به ایای که قرارداد معتبر بوده است، استفاده کند.
محرومیت از حقوق قراردادی
محرومیت طرفین عقد از حقوقی که قرارداد به آن‌ها می‌دهد محتاج نص صریح قانون است در حالی که در این باره جنین نصی وجود ندارد. اگر این استدلال دادگاه تجدیدنظر را بپذیریم باید معتقد باشیم که در صورت درخواست تخلیه موجر نمی تواند اجور معوقه را مطالبه نماید در حالی که این دو تعارضی با هم ندارند.
کلام پایانی
ما در مطالب این صفحه اطلاعات مفیدی در اختیار شما قرار دادیم و اینک در انتها امیدواریم مطالب این صفحه برای شما مفید بوده باشد.
