موانع الزام به تنظیم سند رسمی

..موانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، به طور خلاصه موارد زیر هستند:

• در رهن بودن ملک موضوع خواسته
• بازداشت بودن ملک موضوع خواسته
• ممنوع المعامله بودن فروشنده
• عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن
• عدم اخذ پایان کار و عدم تفکیک آپارتمان ها

در رهن بودن ملک موضوع خواسته

یکی از موانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در رهن بودن ملک است. گاهی ممکن است به هنگام طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مشخص شود ملک موضوع خواسته در رهن قرار دارد. در رهن قرار داشتن ملک، گاهی ممکن است، با علم و اطلاع خریدار باشد. و گاهی نیز خریدار از در رهن بودن ملک اطلاعی نداشته باشد.

با این حال در مواجهه با این حالت این پرسش مطرح میشود. آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به ملکی که در رهن است، مسموع است؟ به عبارتی دیگر آیا در رهن بودن ملک موضوع معامله آیا مانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است؟ یا مانع اجرای رای محکومیت به الزام به تنظیم سند رسمی؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به عین مرهونه، غیر قابل استماع است

برخی از قضات عقیده دارند که، تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به عین مرهونه، با حقوق مرتهن تعارض داشته. و در نتیجه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، راجع به عین مرهونه غیر قابل استماع است.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به عین مرهونه مردود است اما دعوای الزام به فک رهن و تفکیک آن مسموع است

برخی دیگر از حقوقدانان عقیده دارند اگرچه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت. به عین مرهونه مسموع نیست، خواسته الزام به فک رهن، الزام به تفکیک و اخذ پایان کار نسبت. به ملکی که در رهن است مسموع است.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، در صورت طرح همزمان با دعوای الزام به فک رهن، مسموع است

رویه غالب در دادگاه های حقوقی ایران متاثر از این نظر است. اما این نظر با این ایراد جدی مواجه است که عقد رهن نسبت به راهن لازم است. و قانونا راهن نمیتواند اقدام به فک رهن کند. لذا محکوم کردن راهن به عملی که قانونا فاقد اختیار انجام دادن آن است، منطقی نیست. به همین دلیل برخی از دادگاه ها به درستی استدلال کرده اند:

در دعوای الزام به فک رهن و انتقال ملک به خریدار، صدرو رای الزام به فک رهن به طرفیت راهن صحیح نیست. چون او قانونا اختیار فک رهن ملک را ندارد.

بازداشت بودن ملک موضوع خواسته

یکی دیگر از موانع الزام به تنظیم به سند رسمی بازداشت بودن ملک است. حسب ماده 49 قانون اجرای احکام مدنی: “در صورتی که محکوم علیه در موعدی که برای اجرای حکم مقرر است مدلول حکم را طوعا اجرا ننماید. یا قراری با محکوم له برای اجرای حکم ندهد و مالی هم معرفی نکند، یا مالی از او تامین و توقیف نشده باشد، محکوم له میتواند درخواست کند که اموال محکوم علیه معادل محکوم به توقیف گردد. و دادورز (مامور اجرا) باید پس از درخواست توقیف بدون تاخیر اقدام به توقیف اموال محکوم علیه نماید”

بازداشت ملک قبل از تاریخ وقوع عقد بیع

ممکن است قبل از انعقاد عقد بیع و تنظیم سند عادی متضمن آن، ملک بازداشت بوده باشد. در این حالت مطابق ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی که مقرر میدارد: “هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود، نافذ نخواهد بود. مگر اینکه محکوم له کتبا رضایت دهد” عقد، غیر نافذ بوده و اعتبار یا بطلان آن منوط به تنفیذ یا عدم تنفیذ بازداشت کننده میباشد.

در این گونه موارد عموما به ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی استناد میشود. که مقرر داشته است: “هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی، نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است”

بازداشت ملک پس از انعقاد عقد بیع

گاهی ممکن است پس از انعقاد بیع به موجب سند عادی، ملک بازداشت شود. در این حالت برخی معتقدند که دادگاه باید به نفع خواهان حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر نماید. زیرا در زمان توقیف، ملک موصوف متعلق به فروشنده و جزو لایملک او نبوده است و لذا دادگاه در صورت احراز حقانیت خریدار و اثبات، باید به نفع او مبادرت به صدور حکم نماید.زیرا ممنوعیت بعدی نمیتواند به عقد مقدم خلل وارد سازد.

بازداشت ملک توسط خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

چنانچه ملک موضوع خواسته، توسط خواهان و در راستای حفظ حقوق وی و با صدور قرار تامین خواسته یا دستور موقت، بازداشت شده باشد، این موضوع از جمله موانع صدور حکم مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی نیست.

بازداشت سهم یکی از مالکان مشاعی

بازداشت ملک در صورتی جزو موانع موقتی برای استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که ناظر بر ملک موضوع خواسته باشد. بر این اساس چنانچه(الف) مالک 2 دانگ مشاع و (ب) نیز مالک دانگ مشاع از ملکی باشند و سهم (الف) بازداشت شده باشد، طرح دعوا علیه (ب) به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال بلا اشکال است چون، آن قسمت از ملک که الزام مالک به تنظیم سند رسمی نسبت به آن خواسته شده است، آزاد است و قسمتی که بازداشت است، اساسا موضوع خواسته نمیباشد تا بازداشت بودن آن مانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باشد.

الزام به رفع بازداشت

در صورت بازداشت بودن ملک آیا میتوان دعوای الزام به رفع بازداشت را علیه فروشنده طرح نمود و در این صورت آیا دادگاه میتواند با صدور حکم علیه فروشنده یا مالک، وی را ملزم به رفع بازداشت ملک کند؟

در مواجهه با چنین دعوایی برخی از دادگاه ها با این عقیده که مراجع قضایی و دادگاه های هم عرض، حق رفع بازداشت از ملک را ندارند و صرفا همان مرجع بازداشت کننده متواند دستور رفع بازداشت بدهد، قرار رد چنین دعوایی را صادر نموده اند.

ممنوع المعامله بودن فروشنده

یکی دیگر از موانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، ممنوع المعامله بدون فروشنده است. اگرچه برخی از نویسندگان عقیده دارند:”اصولا ممنوعیت افراد از انجام معامله وسیله مرجع قضایی به عمل می آید به این ترتیب که چون دسترسی به کل اموال فردی که حق معامله ندارد، میسر نیست؛ لذا از جهت رعایت احتیاط و جلوگیری از تبانی و نقل و انتقالات احتمالی به عنوان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور عدم انجام معاملات را اعلام میدارد. تصمیم مرجع قضایی از طریق سازمان ثبت به کلیه دفاتر اسناد رسمی اعلام و در نتیجه شخص از انجام هرگونه معامله نسبت به اموال خود منع میشود.

عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن

همان گونه که گفته شد به موجب ماده 338 قانون مدنی ” بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم” و حسب بند 1 ماده 362 قانون مدنی: “به مجرد وقوع عقد بیع مشتری مالک بیع بایع مالک ثمن میشود” لذا هم خریدار حق دارد الزام فروشنده را به تسلیم مبیع بخواهد و هم فروشنده حق دارد الزام خریدار را به پرداخت تمام ثمن درخواست نماید.

عدم اخذ پایان کار و عدم تفکیک آپارتمان ها

یکی دیگر از موانع شایع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، عدم اخذ پایان کار ساختمانی از شهرداری و عدم تفکیک آپارتمان های احداثی است. هنگامی که ساختمانی احداث میگردد، مالک یا نماینده او میبایست اقدام به اخذ پایان کار از شهرداری نماید و چنانچه ساختمان احداثی به صورت آپارتمان باشد، علاوه بر اخذ پایان کار، اخذ صورت مجلس تفکیکی ملک نیز مقدمه لازم برای تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار است.

اطلاع کامل از موانع الزام به تنظیم سند رسمی

برای اطلاع کامل از موانع الزام به تنظیم سند رسمی میتوانید کتاب دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نوشته محمد موسوی مقدم که این مقاله بخش کوچکی از این کتاب بود را مطالعه بفرمایید

برای مطالعه کتاب دعوای الزام به تنظیم سند رسمی روی تصویر زیر کلیک فرمایید

با تشکر حقوق امروز