در مواردی که به اراضی زراعی و باغ ها طبق مقررات قانون حفظ کاربری، مجوز تغییر کاربری داده میشود، 80% قیمت روز اراضی باغ های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل واریز می شود.
به عبارتی هر مالکی علیرغم ابن که به موجب قاعده «الناس مسلطون علی اموالهم» حق هر گونه تصرفی را در ملک خود دارد، زمانی میتواند با اخذ مجوز قانونی مبادرت به تغییر کاربری در آن کند که معادل هشتاد درصد قیمت روز آن را به حساب خزانه واریز کند.
در موضوع تقویم اراضی زراعی و باغ ها توجه به چند مورد ضروری است:
موارد اخذ عوارض تغییر کاربری
به موجب ماده 2 قانون حفظ کاربری هرگاه شخصی از کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری، مجوز تغییر کاربری اخذ نماید، مکلف است هشتاد درصد قیمت روز زمین موضوع تغییر کاربری را به عنوان عوارض به حساب خزانه واریز نماید.
به موجب این ماده: «در مواردی که به اراضی زراعی و باغ ها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده میشود، هشتاد درصد (80%) قیمت روز اراضی و باغ های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز گردد».
توجه به این نکته ضروری است که تنها موردی که قانون پرداخت عوارض معادل هشتاد درصد قیمت روز زمین را ضروری است، مورد مذکور در ماده 2 قانون است که شخص با مراجعه به کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده قانون اقدام به اخذ مجوز تغییر کاربری به نحو قانونی می نماید.
محکومیت به پرداخت عوارض در اجرای قانون حفظ کاربری مصوب سال 1374
به موجب ماده 3 قانون حفظ کاربری مصوب سال 1374، مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که غیر مجاز ، اراضی زراعی و باغات خود را تغییر کاربری می دهند. علاوه بر الزام به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغ ها، به پرداخت عوارض موضوع ماده 2 قانون نیز محکوم می شدند.
در اصلاحات به عمل آمده در سال 1385 «الزام به پرداخت عوارض» از متن ماده 3 قانون حذف شده و به جای آن «قلع و قمع» جایگزین گردید.
لذا علیرغم این که در زمان حکومت قانون سال 1374 و در اجرای ماده 3 آن، اخذ عوارض از افرادی که به طور مجرمانه مبادرت به تغییر کاربری می نمودند، ضروری بود، اما از زمان اجرای قانون اصلاح قانون حفظ کاربری مصوب سال 1385 و در مواردی که قانون اخیرالتصویب اجرا میشود، در صورت ارتکاب جرم تغییر کاربری ، مرتکب تنها به پرداخت جزای نقدی و قلع و قمع بنای احداثی محکوم خواهد شد و اخذ عوارض از وی فاقد مبنای قانونی است
معافیت از پرداخت عوارض
تبصره 1 ماده 2 در بیان مواردی که از شمول حکم ماده 2 مبنی بر پرداخت عوارض مستثنی هستند، مقرر می دارد: «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا 500 متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداری ها، مرغداری ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه ای و همچنین واحد های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.»
حکم مقرر در ماده 2 مبین این مطلب است که تنها در مورادی که مطابق مقررات قانون حفظ کاربری، مجوز تغییر کاربری صادر میشود، عوارضی معادل هشتاد درصد ارزش ملک موضوع تغییر کاربری باید پرداخت شود اما در موارد مذکور در تبصره 1 ماده 2 استثنایی بر اصل پرداخت عوارض مذکور در ماده 2 هستند و هیچ ارتباطی با تغییر کاربری مجرمانه که بدون اخذ مجوز صورت میگیرد، ندارند اما استنباط های متفاوتی از تبصره مذکور در رویه قضایی دیده میشود.
در حالی که مقنن موارد مستثنی از حکم ماده 1 قانون که حفظ کاربری محسوب نمی شود را در تبصره 4 ماده یک ذکر کرده است و آنچه در تبصره یک از ماده 2 آمده است، استثناء از پرداخت عوارض در صورت اخذ مجوز قانونی تغییر کاربری است.
برخی عقیده دارند اشتباه مقنن در نگارش تبصره 1 ماده 2 موجب بروز این اشتباه در استنباط شده است؛ چرا که مقنن از یک سو در تبصره 4 ماده یک بیان داشته است: احداث مرغداری، دامداری، پرورش ماهی و گلخانه همچنین صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی اساساً تغییر کاربری محسوب نمی شوند؛ لذا چون تغییر کاربری محسوب نمیشوند، نیازی به اخذ از کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون نیست و بر همین اساس در قسمت اخیر تبصره 4 تصریح شده است: «…. با موافقت سازمان های جهاد کشاورزی…» در حالی که به موجب تبصره 1 ماده یک، تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری زراعی و باغ ها بر عهده کمیسیون مذکور در آن تبصره است.
در نتیجه موارد مذکور در تبصره 4 ماده یک قانون چون تغییر کاربری محسوب نمی شوند نیازی به اخذ مجوز تغییر کاربری ندارند و چون نیازی به تغییر کاربری و اخذ مجوز از کمیسیون ندارند و از سویی دیگر به موجب صدر ماده 2، پرداخت عوارض در مواردی ضروری دانسته شده است که مجوز تغییر کاربری صادر شود؛ لذا در اینگونه موارد نباید عوارضی بابت تغییر کاربری پرداخت شود. نهایتاً اینکه وقتی نباید عوارض پرداخت شود، نیازی به تصریح آن در تبصره 1 ماده 2 نبود و چون این تصریح صورت گرفت استنباط فوق نیز به دست آمد.
دادگاه چه زمان متهم به تغییر کاربری را محکوم به پرداخت عوارض میکند؟
زمانی باید حکم به الزام به پرداخت عوارض صادر گردد که قانون سال 1374 حاکم باشد؛ لذا در مواردی که قانون اصلاحی مصوب سال 1385 لازم الاجرا باشد، نمی توان حکم به پرداخت عوارض صادر کرد؛ اما در مواردی که دادگاه به قانون مصوب سال 1374 استناد می کند، الزاماً باید حکم به پرداخت عوارض صادر کند؛ اما برخی لز محاکم بر خلاف این امر عمل می کنند.
آیا عوارض ماهیت مدنی دارد یا دارای ماهیت کیفری است و مجازات محسوب میشود؟
پاسخگویی به این پرسش دارای آثار عملی زیادی است. زیرا موجب حل پرسش های دیگری میشود که در ارتباط با حکم به الزام به پرداخت عوارض مطرح میشود.پرسش هایی همانند اینکه آیا حکم به الزام به پرداخت عوارض مشمول مرور زمان اجرای مجازات میشود؟ آیا دعوای اعسار از پرداخت عوارض مذکور قابل استماع است؟ هرگاه محکوم علیه از پرداخت عوارض موضوع حکم خودداری ورزد آیا میتوان تا زمان پرداخت او را بازداشت کرد؟ و اگر بازداشت شد آیا به میزان بازداشت او روزانه مبلغ سیصد هزار ریال از کل مبلغ کسر می شود؟ و نهایتاً آِیا دادگاه می تواند مستند به ماده 37 قانون مجازات اسلامی مصوب 1392 میزان عوارض را تخفیف دهد؟
در پاسخگویی به این پرسش دو نظر ارائه شده است:
نظر اول:
عده ای عقیده دارند عوارض، دارای ماهیت حقوقی است. چه مستند به ماده 2 قانون حفظ کاربری تعیین شود و چه مستند به ماده 3 قانون و تغییر ماده استنادی و درج آن در ضمن ماده 3 قانون، موجب تغییر ماهیت آن نمی شود، به ویژه آنکه عوارض باید در اجرای ماده 2 قانون تعیین شود.
مسلماً هیچکس عوارض موضوع ماده 2 را جزای نقدی نمی داند. اگر چه به حساب خزانه واریز میشود؛ زیرا به موجب اصل 36 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران حکم به هر مجازات باید به وسیله دادگاه های صالح باشد در حالی که به موجب ماده 2 مذکور «نحوه تقویم ارزش اراضی موضوع این قانون توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.» ضمن اینکه هیچ یک از ویژگی های مجازات ها را ندارد. حال درج «الزام به پرداخت عوارض ماده 2 درضمن ماده 3 که در مقام بیان مجازات ها جرم تغییر کاربری بوده است، موجب تغییر ماهیت حقوقی آن از ضمانت اجرای حقوقی به کیفری نمیشود. کما اینکه به موجب ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری دادگاه موظف است محکوم علیه را علاوه بر جزای نقدی و حبس به رد مال نیز محکوم نماید که این امر موجب تغییر ماهیت حقوقی رد مال از مدنی به مجازات نمیشود.
نظر دوم:
اما برخی دیگر از حقوقدانان عقیده دارند که عوارض موضوع ماده 3 قانون حفظ کاربری ماهیتاً مجازات است، این در حالی است که علیرغم این که به موجب ماده 213 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری دادگاه موظف است در متن رأی «دلایل و مستندات رأی» را ذکر نماید.
قانونگذار از آن جهت دادگاه را موظف به صدور حکم به محکومیت متهم به پرداخت عوارض در حق دولت نموده است که در این فرض شخص زیان دیده ای که به حق خصوصی او آسیب وارد شده است دولت است و به همین دلیل برای جبران خسارت وارده باید عوارض به حساب او واریز کند.
بدیهی است چنانچه عوارض را دارای ماهیت کیفری بدانیم پاسخ به پرسش های فوق کاملاً متفاوت خواهد بود یعنی دعوای اعسار ار آن قابل پذیرش نخواهد بود، مشمول مرور زمان اجرای مجازات میشود، قابل تخفیف است و همچنین طبق قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی قابل بازداشت است.
درباره تغییر کاربری بیشتر بدانید
اطلاعاتی که در اختیار شما قرار گرفت قسمتی از کتاب تغییر کاربری نوشته محمد موسوی مقدم بود. برای مطالعه کل کتاب و کسب اطلاع از تمامی جوانب این موضوع میتوانید کتاب تغییر کاربری را خریداری و مطالعه فرمایید:
برای خرید کتاب تغییر کاربری روی لینک زیر کلیک فرمایید:
با تشکر
