” این متن به صورت جامع و کامل در رابطه با تعدیل اجاره بها است “
اگر به دادخواست تعدیل اجاره بها (با سابقه تعدیل) و دادخواست تعدیل اجاره بها (بدون سابقه تعدیل) نیاز دارید
روی متن دادخواست مربوطه کلیک کنید.
” تعدیل اجاره بها “
اصولا مبالغ و شرایط مندرج در تمامی قراردادها قطعی و غیرقابل تغییر می‌باشد. اما در برخی موارد، قانونگذار به طرفین قرارداد اجازه داده است، تا نسبت به تعدیل مبالغ توافق شده قبلی اقدام نمایند. از قدیمی‌ترین و شاید اولین موردی که در نظام قانونگذاری ایران امکان تغییر مفاد قرارداد و تعدیل مبلغ آن پیش بینی شد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 است.
در ماده 4 این قانون به موجر و مستاجر اجازه داده شده است تا درخواست تعدیل اجاره و بهاء را بکنند.
تعدیل اجاره بها
چرا تعدیل اجاره و بهاء پیش بینی شده است؟
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 با شناسایی حق سرقفلی، موارد انحلال عقد اجاره و امکان تخلیه مستاجر بسیار محدود شد. از این رو روابط استیجاری فیمابین موجر و مستاجر بدون اراده طرفین ادامه پیدا می‌کند چرا که موجر جز در موارد مذکور در قانون و علی رغم انقضای مدت اجاره، نمی‌تواند اقدام به تخلیه مستاجر از مورد اجاره بکند.
به همین دلیل طولانی شدن مدت قرارداد اجاره را در پی خواهد داشت. از سوی دیگر افزایش نرخ هزینه‌های زندگی در نتیجه تورم و کاهش ارزش پول، موجب می‌شود که ثابت ماندن مبلغ اجاره بهاء، زیان موجر یا مستاجر را در پی داشته باشد.
قانونگذار برای جلوگیری از ورود زیان به موجر یا مستاجر و یا کاهش این زیان، اجازه داده است تا طرفین عقد اجاره، تعدیل اجاره بهاء را از دادگاه بخواهند.
مطالبه مابه التفاوت اجاره
وقتی دادگاه دعوای تعدیل اجاره بها را می‌پذیرد و حکم به تعدیل مبلغ اجاره صادر می‌کند موجر می‌تواند مابه التفاوت مبلغ اجاره مندرج در قرارداد یا اجرت المسمی با مبلغ اجاره تعدیل شده را هم مطالبه کند.
ارکان دعوای تعدیل اجاره بها
- وجود قرارداد اجاره
- گذشت سه سال از تاریخ تعیین اجاره یا تعدیل آن
- افزایش مبلغ عرفی اجاره املاک
- تجاری بودن مورد اجاره
چه کسی می‌تواند دادخواست تعدیل اجاره بهاء کند؟
موجر یا مستاجر حسب مورد می‌توانند درخواست تعدیل اجاره بهاء بکند. گاهی ممکن است اجاره افزایش یابد. در این صورت موجر اقدام به درخواست تعدیل اجاره و بهاء می‌کند. اما گاهی ممکن است اجاره کم شود و مستاجر مدعی است که به هر علتی اجاره باید کاهش پیدا کند. مثلا ارزش پول ملی بهبود یافته است. در این صورت مستاجر می‌تواند درخواست تعدیل اجاره و بهاء کند.
همچنین مشاهده کنید: دادخواست تعدیل اجاره بها (با سابقه تعدیل)
همچنین مشاهده کنید: دادخواست تعدیل اجاره بها (بدون سابقه تعدیل)
جهت درخواست تعدیل اجاره بهاء چیست؟
ترقی یا تنزل هزینه‌های زندگی جهت درخواست تعدیل اجاره بهاء است. خواهان باید ثابت کند که در فاصله‌ی انعقاد عقد اجاره تا زمان دادخواست تعدیل اجاره بهاء هزینه‌های زندگی ترقی یا تنزل یافته است. قانونگذار در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 جهت دعوا را (( ترقی یا تنزل هزینه زندگی )) تعیین کرده است.
لذا خواهان باید بتواند وقوع ترقی یا تنزل هزینه‌های زندگی را اثبات کند.
شرایط درخواست تعدیل اجاره و بهاء
- ترقی یا تنزل هزینه‌های زندگی
- انقضای مدت اجاره
- سپری شدن 3 سال از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا تعدیل اجاره بهاء توسط دادگاه
میزان تعدیل
اجاره بهاء با جمع بودن همه شرایط قانونی توسط دادگاه تعدیل می‌شود. اما معیار و میزان تعدیل اجاره بها چقدر است؟ و دادگاه تا چند درصد می‌تواند اجاره را افزایش یا کاهش دهد؟
در رابطه با دو سوال بالا باید بگوییم دادگاه اقدام به تعیین اجاره بهاء به نرخ عادله روز خواهد کرد. دادگاه برای تعیین قیمت اجاره به نرخ عادله روز موضوع را به کارشناس ارجاع می‌کند تا کارشناس قیمت روز اجاره بهاء را تعیین کند.
تعدیل اجاره بها
در دعوای تعدیل اجاره بهاء آیا هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل – خسارات دادرسی – قابل مطالبه است؟
در رای پاراگراف زیر دادگاه استدلال کرده است : مطالبه هزینه دادرسی و حق الوکاله وکلا خسارات دادرسی باتوجه به اینکه تعدیل را قانون به عهده مالک گذارده محکوم به رد است. اما این استدلال به نظر نادرست است. زیرا:
- تعدیل را قانون بر عهده مالک نگذاشته است . بلکه مالک – موجر – می‌تواند از دادگاه درخواست تعدیل اجاره بها را بکند. صرف اینکه قانونگذار به موجر اجازه درخواست تعدیل اجاره بها را داده است. نمی‌تواند موجب محرومیت وی از مطالبه خسارت وارده شود.
- اصولا خوانده به این دلیل به پرداخت خسارات دادرسی در حق خواهان محکوم می‌شود که سبب ورود خسارات مذکور شده است. در دعوای تعدیل هم، خوانده سبب ورود خسارات دادرسی به خواهان شده است زیرا موجر با جمع بودن شرایط قانونی حق دارد درخواست تعدیل اجاره بهاء بکند.
اگر مستاجر با درخواست موجر موافقت می‌کرد موجر نیازی به طرح دعوا و مراجعه به دادگاه نمی‌دانست. لذا چون با درخواست تعدیل اجاره بهاء که حق قانونی خواهان بوده است. موافقت نکرد و حق او را نپذیرفت. موجر ناچارا از مراجعه به دادگاه استیفای حقوق قانونی خود شده است. لذا دادگاه باید خوانده دعوای تعدیل اجاره بهاء را به پرداخت خسارات دادرسی محکوم نماید.
دعوای تعدیل اجاره بها چه زمانی قابل مطرح است؟
به طور کلی دعوای تعدیل اجاره بها در 3 زمان قابل مطرح است:
- ملک مورد اجاره تجاری باشد و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ بر رابطه حقوقی فیمابین موجر و مستاجر حاکم باشد.
- توافق طرفین در همه موارد. موجر و مستاجر صرف نظر از این که کدام قانون بر رابطه حقوقی فیمابین حاکم باشد می‌توانند بر تعدیل اجاره بها توافق کنند.
- مدت قرارداد اجاره طولانی باشد.
زمان طرح دعوای تعدیل اجاره بها
قابل پذیرش بودن دعوای تعدیل اجاره بها مستلزم بقای مدت قرارداد اجاره است هرچند بعد از پایان مدت اجاره هم می‌توان این دعوا را طرح کرد مشروط بر این که تعدیل نسبت به اجاره بهایی خواسته شود که در آن مدت قرارداد اجاره جاری بوده است.
کلام پایانی
ما در مطالب این صفحه در رابطه با تعدیل اجاره بها سخن گفتیم و در این باره اطلاعات مفیدی به شما همراهان گرامی ارائه نمودیم و اینک در انتها امیدواریم مطالب این صفحه برای شما عزیزان مفید بوده است.
